Выбор земельного участка — это первый и один из самых важных этапов на пути к цели — жить в своем доме!
Мы все стремимся к лучшей жизни и в лучшем месте, поэтому выбор этот должен быть осознанным и ответственным.
За красивой картинкой или описанием участков, может скрываться множество подводных камней, которые могут испортить все ваше дальнейшее проживание, казалось бы в этом сказочном месте.
И эта проблема наиболее остра если Вы проживаете в другом городе и планируете переезд в Ярославль на постоянное место жительства.
Ошибка №1: «Границы участка»
Проблема: Границы участка который вы покупаете — находится в другом месте. Размер участка ограничивает будущее строительство дома.
Например:
Вам могут показать красивый участок, но приобретете вы совершенно другой.
По документам вы не сможете четко определить границы, и расположение участка.
Размеры участка так же могут вам приукрасить.
В 95% случаев верят на слово.
Даже если границы вынесены, то вы уверены что они вынесены правильно?
Никто не мог выдернуть колышек и вставить его чуть дальше?
Случаи на практике бывают от безобидных — несколько деревьев оказались не на вашем участке как вы полагали, до случаев когда люди уже строили дома, бани, заборы на чужих участках, пологая что это границы его.
Играет роль и размер участка. В каждом районе прописаны правила застройки.
В большинстве случаев нельзя строить дома на землях сельхозназначения если участок менее 6 соток.
Решения:
- Попросите копию кадастрового паспорта или свидетельства (выписки)
- Вбейте кадастровый номер на публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru/.
- Вы увидите расположение участка на карте и сможете сопоставить это с тем где вы его смотрели.
- На этом же сайте есть инструмент — измерения — линейка, вы сможете померять расстояние границ участка от точки до точки в метрах.
- Вызовете кадастрового инженера. По кадастровому номеру он сможет выехать и вынести вам границы участка, который вы решили покупать. Стоит это всего лишь от 500 рублей за 1 точку (2000 рублей за участок). Согласитесь — недорого, по сравнению возможными проблемами.
- Найдите на сайте администрации района правила застройки территории и уточните нормы строительства для необходимого статуса земли.
Бывает что участки на карте отображены не верно, на это указывает соответствующая надпись.
Это означает что в базе еще не обновлена информация.
Ошибка №2 «Назначение земель»
Проблема: Существуют участки вид разрешенного использования которого не позволяет вам строить на нем дом для постоянного проживания.
Вас могут убедить, что нет никакой проблемы перевести участок в необходимое назначение, но на практике это процесс занимающий не один год и требующий большого количества времени и денежных средств.
Решение:
Выражаясь простыми словами, сейчас практически все Коттеджные поселки в Ярославле и области, поделены на 2 статуса.
- ИЖС — Участки под Индивидуальное Жилищное Строительство.
- ДНП — Дачные Некоммерческие Партнерства.
Большинство относится ко второй категории (ДНП)
Давайте разберемся подробнее.
Есть 2 основные категории земель для индивидуального строительства.
- Земли населенных пунктов (входящие в границы деревни, поселка или города)
- Земли сельскохозяйственного назначения (не входящие в эти границы)
Каждая эта категория должна иметь свое разрешенное использование, те назначение.
Видов назначений очень много, но Вам необходимо назначение, которое позволит строить полноценный дом для круглогодичного проживания с возможностью присвоения адреса и прописки.
Это могу быть:
| Категория земель | Разрешенное использование: |
|---|---|
| Земли населенных пунктов | - под индивидуальное жилищное строительство - отдельностоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью - и тд. |
| Земли сельскохозяйственного назначения | - Для ведения дачного хозяйства (с правом возведения жилого дома) - Для дачного строительства - и тд. |
Эти данные указаны в кадастровом паспорте и свидетельстве (выписке).
Проверить информацию о возможности использования можно в интернете, либо обратившись к специалистам.
Ошибка №3 «Обременения и ограничения»
Проблема: Участок имеет назначение под строительство дома но расположен в зоне ограничений этих построек.
Например:
Существуют участки с видом разрешенного использования под индивидуальное строительство, но они находится в охраняемой зоне, запрещающей данное строительство.
Вот пример из практики.
Участок ИЖС в деревне Медведково — 7 соток.
Разрешенное использование для «малоэтажного жилищного строительства»
Через него проходит охранная зона ЛЭП.
Ограничивающая строительство жилых строений в этой зоне.
Купив такой участок, к сожалению, вы сможете лишь использовать его в качестве огорода.
Строить капитальные строения (дома, гаражи, бани) в охранных зонах — запрещено.
Еще один пример
Известный коттеджный поселок в котором продаются участки и дома, имеющие обременения.
В данном случае охранная зона была расширена и в старых документах на собственность вы можете не увидеть эту информацию.
Ситуация схожая — получить разрешение на строительство или зарегистрировать дом на этом участке, у вас не получится.
Важно знать:
Это могут быть не только видимые обременения, как линии электропередач, а так же скрытые, например газовые магистрали или иные охранные зоны!
Решение:
- Внимательно смотрите документы на участок. В них могут отображаться обременения. Но не всегда.
- Проверьте на публичной кадастровой карте, не проходят ли через ваш участок зоны особыми условиями использования. Пункт в меню «Управление картой».
Ошибка №4 «ГАЗ»
Проблема: Участок не имеет возможности быть газифицированным.
Например:
Вы заметите, продавцы земельных участков где не проложен газопровод — будут обещать вам, что вот-вот газ будет протянут в 2017 или 2018 году. Что работы уже ведутся, осталось только протянуть трубу. И это может быть чистой правдой, только при условии что платить за эти работы будут уже новые собственники участков, то есть Вы.
К примеру: в деревне Коргиш, в 2016 году, сметная стоимость работ по строительству газовых сетей до новых образовавшихся участков составляла порядка 1 000 000 рублей.
Если газ уже проведен, и вы своими глазами видите газопровод и распределительную газовую станцию, то это не значит что вы можете ими пользоваться.
Вам может потребоваться разрешение собственника газопровода на врезку к сетям.
В большинстве случаев — разрешение платное:
Коттеджный поселок «Ракино» — 160 000 руб.
Коттеджный поселок «Введенье» — 330 000 руб.
И так далее…
Известны случаи при вторичной продажи участков в коттеджных поселках, когда продавец ранее не оплатил взносы за коммуникации.
В Медведково, ГАЗ к новым домам подключат при условии замены газораспределительной станции за ваш счет. Хотя соседи уже живут и пользуются им. Продавцы об этом умалчивают.
Решение:
- Получите копию технических условий (ТУ) где будут указаны все параметры и сроки возможного подключения.
- Сделайте запрос в АО «Газпром» по адресам (Суздальское шоссе, 33 либо Цветочная 7) на предмет проверки технической возможности подключения и квот в этом районе. Если сети построены, то кому они принадлежат.
- Если сети не построены — уточните за чей счет будут производится работы по строительству газопровода до границ вашего участка. Если за счет продавца, то просите указать эти условия в договоре купли-продажи.
- Если ГАЗ по границе участка, то уточните существует ли дополнительная плата за разрешение врезки в газопровод, выдают ли это разрешение при заключении договора купли-продажи. Если нет, то уточните стоимость такого разрешения у самого собственника газопровода.
Ошибка №5 «Геология»
Проблема: Невозможно оценить состав грунта, уровень грунтовых вод, и глубину скважины для водоснабжения, без специализированных работ. Это напрямую влияет на будущие затраты связанные со строительством дома.
Например:
Состав грунта может определить какой оптимальный тип фундамента подойдет для вашего дома.
В Заволжье, при планировании бюджета будущего дома, мы заложили стандартный конструктив недорогого свайно-ростверкового фундамента. При проведении геологических изысканий и дальнейшем сбором нагрузок, нашим инженером был определен факт запрета его использования (согласно нормам). Необходимо использовать плитный фундамент с высоким цоколем, делать дополнительный дренаж для отвода воды и утепление отмостки.
Смета выросла на 300 000 рублей.
Уровень грунтовых вод так же влияет на дополнительные затраты связанные с возведением фундамента. Но самая неприятная ситуация которая может возникнуть — это сезонное подтопление.
Существуют поселки — участки в которых каждую весну буквально превращаются в огромную лужу.
Если вы смотрите их поздней весной или летом, то никаких проблем не заметите.
Глубина скважины для водоснабжения — будет известна вам после проведения буровых работ.
Стоимость этих работ в Ярославле, в среднем, составляет порядка 2000 руб./метр.
И глубина заложения водоносного слоя — 30-40 метров.
Но, в некоторых районах, этот показатель может составлять 80-100 метров.
В этом случае затраты на водоснабжение «под ключ» могут составить 250-300 тыс. рублей.
Решение:
Найдите возможность пообщаться с несколькими соседями.
Информация о затоплении и глубины скважины для водоснабжения может быть получена очень быстро.
В случае с грунтом, ситуация сложнее.
В пределах 50 метров, ситуация на практике может отличаться. В среднем, можно ориентироваться на соседей, только при условии что они делали геологию (это важно!).
Либо обратитесь к профессионалам, возможно геология в этом районе уже была сделана ранее.
Выводы
Мы искренне надеемся, что эта небольшая статья поможет Вам в выборе.
Естественно, мы описали основные значимые проблемы, на которые стоит, как минимум, обратить внимание.
НО существуют и другие нюансы, например:
- Обязательные взносы и платежи
- Экология
- Инфраструктура (поликлиники, школы, детские сады, магазины)
- Общественный транспорт
Мы с радостью готовы Вам помочь с выбором земельного участка.
Если Вы из другого региона, то мы готовы организовать экскурсии по земельным участкам, по вашим требованиям.
Эта услуга в нашей компании — абсолютно БЕСПЛАТНА!