12 Марта 2018

Выбор земельного участка — это первый и один из самых важных этапов на пути к цели — жить в своем доме!

Мы все стремимся к лучшей жизни и в лучшем месте, поэтому выбор этот должен быть осознанным и ответственным.

За красивой картинкой или описанием участков, может скрываться множество подводных камней, которые могут испортить все ваше дальнейшее проживание, казалось бы в этом сказочном месте.

И эта проблема наиболее остра если Вы проживаете в другом городе и планируете переезд в Ярославль на постоянное место жительства.

Ошибка №1: «Границы участка»

Проблема: Границы участка который вы покупаете — находится в другом месте. Размер участка ограничивает будущее строительство дома.

Например:

Вам могут показать красивый участок, но приобретете вы совершенно другой.

По документам вы не сможете четко определить границы, и расположение участка.

Размеры участка так же могут вам приукрасить.

В 95% случаев верят на слово.

Даже если границы вынесены, то вы уверены что они вынесены правильно?

Никто не мог выдернуть колышек и вставить его чуть дальше?

Случаи на практике бывают от безобидных — несколько деревьев оказались не на вашем участке как вы полагали, до случаев когда люди уже строили дома, бани, заборы на чужих участках, пологая что это границы его.

Играет роль и размер участка. В каждом районе прописаны правила застройки.

В большинстве случаев нельзя строить дома на землях сельхозназначения если участок менее 6 соток.

Решения:

  1. Попросите копию кадастрового паспорта или свидетельства (выписки)
    • Вбейте кадастровый номер на публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru/.
    • Вы увидите расположение участка на карте и сможете сопоставить это с тем где вы его смотрели.
    • На этом же сайте есть инструмент — измерения — линейка, вы сможете померять расстояние границ участка от точки до точки в метрах.

    Бывает что участки на карте отображены не верно, на это указывает соответствующая надпись.

    Это означает что в базе еще не обновлена информация.

  2. Вызовете кадастрового инженера. По кадастровому номеру он сможет выехать и вынести вам границы участка, который вы решили покупать. Стоит это всего лишь от 500 рублей за 1 точку (2000 рублей за участок). Согласитесь — недорого, по сравнению возможными проблемами.
  3. Найдите на сайте администрации района правила застройки территории и уточните нормы строительства для необходимого статуса земли.

Ошибка №2 «Назначение земель»

Проблема: Существуют участки вид разрешенного использования которого не позволяет вам строить на нем дом для постоянного проживания.

Вас могут убедить, что нет никакой проблемы перевести участок в необходимое назначение, но на практике это процесс занимающий не один год и требующий большого количества времени и денежных средств.

Решение:

Выражаясь простыми словами, сейчас практически все Коттеджные поселки в Ярославле и области, поделены на 2 статуса.

  1. ИЖС — Участки под Индивидуальное Жилищное Строительство.
  2. ДНП — Дачные Некоммерческие Партнерства.

Большинство относится ко второй категории (ДНП)

Давайте разберемся подробнее.

Есть 2 основные категории земель для индивидуального строительства.

  1. Земли населенных пунктов (входящие в границы деревни, поселка или города)
  2. Земли сельскохозяйственного назначения (не входящие в эти границы)

Каждая эта категория должна иметь свое разрешенное использование, те назначение.

Видов назначений очень много, но Вам необходимо назначение, которое позволит строить полноценный дом для круглогодичного проживания с возможностью присвоения адреса и прописки.

Это могу быть:

Категория земель Разрешенное использование:
Земли населенных пунктов - под индивидуальное жилищное строительство
- отдельностоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью
- и тд.
Земли сельскохозяйственного назначения - Для ведения дачного хозяйства (с правом возведения жилого дома)
- Для дачного строительства
- и тд.

Эти данные указаны в кадастровом паспорте и свидетельстве (выписке).

Проверить информацию о возможности использования можно в интернете, либо обратившись к специалистам.

Ошибка №3 «Обременения и ограничения»

Проблема: Участок имеет назначение под строительство дома но расположен в зоне ограничений этих построек.

Например:

Существуют участки с видом разрешенного использования под индивидуальное строительство, но они находится в охраняемой зоне, запрещающей данное строительство.

Вот пример из практики.

Участок ИЖС в деревне Медведково — 7 соток.

Разрешенное использование для «малоэтажного жилищного строительства»

Через него проходит охранная зона ЛЭП.

Ограничивающая строительство жилых строений в этой зоне.

Купив такой участок, к сожалению, вы сможете лишь использовать его в качестве огорода.

Строить капитальные строения (дома, гаражи, бани) в охранных зонах — запрещено.

Еще один пример

Известный коттеджный поселок в котором продаются участки и дома, имеющие обременения.

В данном случае охранная зона была расширена и в старых документах на собственность вы можете не увидеть эту информацию.

Ситуация схожая — получить разрешение на строительство или зарегистрировать дом на этом участке, у вас не получится.

Важно знать:

Это могут быть не только видимые обременения, как линии электропередач, а так же скрытые, например газовые магистрали или иные охранные зоны!

Решение:

  • Внимательно смотрите документы на участок. В них могут отображаться обременения. Но не всегда.
  • Проверьте на публичной кадастровой карте, не проходят ли через ваш участок зоны особыми условиями использования. Пункт в меню «Управление картой».

Ошибка №4 «ГАЗ»

Проблема: Участок не имеет возможности быть газифицированным.

Например:

Вы заметите, продавцы земельных участков где не проложен газопровод — будут обещать вам, что вот-вот газ будет протянут в 2017 или 2018 году. Что работы уже ведутся, осталось только протянуть трубу. И это может быть чистой правдой, только при условии что платить за эти работы будут уже новые собственники участков, то есть Вы.

К примеру: в деревне Коргиш, в 2016 году, сметная стоимость работ по строительству газовых сетей до новых образовавшихся участков составляла порядка 1 000 000 рублей.

Если газ уже проведен, и вы своими глазами видите газопровод и распределительную газовую станцию, то это не значит что вы можете ими пользоваться.

Вам может потребоваться разрешение собственника газопровода на врезку к сетям.

В большинстве случаев — разрешение платное:

Коттеджный поселок «Ракино» — 160 000 руб.

Коттеджный поселок «Введенье» — 330 000 руб.

И так далее…

Известны случаи при вторичной продажи участков в коттеджных поселках, когда продавец ранее не оплатил взносы за коммуникации.

В Медведково, ГАЗ к новым домам подключат при условии замены газораспределительной станции за ваш счет. Хотя соседи уже живут и пользуются им. Продавцы об этом умалчивают.

Решение:

  • Получите копию технических условий (ТУ) где будут указаны все параметры и сроки возможного подключения.
  • Сделайте запрос в АО «Газпром» по адресам (Суздальское шоссе, 33 либо Цветочная 7) на предмет проверки технической возможности подключения и квот в этом районе. Если сети построены, то кому они принадлежат.
  • Если сети не построены — уточните за чей счет будут производится работы по строительству газопровода до границ вашего участка. Если за счет продавца, то просите указать эти условия в договоре купли-продажи.
  • Если ГАЗ по границе участка, то уточните существует ли дополнительная плата за разрешение врезки в газопровод, выдают ли это разрешение при заключении договора купли-продажи. Если нет, то уточните стоимость такого разрешения у самого собственника газопровода.

Ошибка №5 «Геология»

Проблема: Невозможно оценить состав грунта, уровень грунтовых вод, и глубину скважины для водоснабжения, без специализированных работ. Это напрямую влияет на будущие затраты связанные со строительством дома.

Например:

Состав грунта может определить какой оптимальный тип фундамента подойдет для вашего дома.

В Заволжье, при планировании бюджета будущего дома, мы заложили стандартный конструктив недорогого свайно-ростверкового фундамента. При проведении геологических изысканий и дальнейшем сбором нагрузок, нашим инженером был определен факт запрета его использования (согласно нормам). Необходимо использовать плитный фундамент с высоким цоколем, делать дополнительный дренаж для отвода воды и утепление отмостки.

Смета выросла на 300 000 рублей.

Уровень грунтовых вод так же влияет на дополнительные затраты связанные с возведением фундамента. Но самая неприятная ситуация которая может возникнуть — это сезонное подтопление.

Существуют поселки — участки в которых каждую весну буквально превращаются в огромную лужу.

Если вы смотрите их поздней весной или летом, то никаких проблем не заметите.

Глубина скважины для водоснабжения — будет известна вам после проведения буровых работ.

Стоимость этих работ в Ярославле, в среднем, составляет порядка 2000 руб./метр.

И глубина заложения водоносного слоя — 30-40 метров.

Но, в некоторых районах, этот показатель может составлять 80-100 метров.

В этом случае затраты на водоснабжение «под ключ» могут составить 250-300 тыс. рублей.

Решение:

Найдите возможность пообщаться с несколькими соседями.

Информация о затоплении и глубины скважины для водоснабжения может быть получена очень быстро.

В случае с грунтом, ситуация сложнее.

В пределах 50 метров, ситуация на практике может отличаться. В среднем, можно ориентироваться на соседей, только при условии что они делали геологию (это важно!).

Либо обратитесь к профессионалам, возможно геология в этом районе уже была сделана ранее.

Выводы

Мы искренне надеемся, что эта небольшая статья поможет Вам в выборе.

Естественно, мы описали основные значимые проблемы, на которые стоит, как минимум, обратить внимание.

НО существуют и другие нюансы, например:

  • Обязательные взносы и платежи
  • Экология
  • Инфраструктура (поликлиники, школы, детские сады, магазины)
  • Общественный транспорт

Мы с радостью готовы Вам помочь с выбором земельного участка.

Если Вы из другого региона, то мы готовы организовать экскурсии по земельным участкам, по вашим требованиям.

Эта услуга в нашей компании — абсолютно БЕСПЛАТНА!